Taux de crédit immobilier au-delà des 4 % : quel impact sur le logement ?

Les taux de crédit immobilier atteignent un nouveau sommet en octobre 2023, impactant le marché du logement neuf. Découvrez comment cette tendance influence les acheteurs et les promoteurs immobiliers.

Les dernières données de l’Observatoire Crédit Logement font état d'une augmentation significative du taux moyen des crédits en octobre 2023. À 4,12 %, ce taux dépasse désormais la barre des 4 %, ce qui représente une hausse deux fois plus importante que l'année précédente à la même période. Les revalorisations mensuelles du taux d'usure depuis le début de l'année ont contribué à cette tendance, permettant aux établissements bancaires de rehausser leurs taux sur les crédits accordés. Cette stratégie vise à améliorer leur profitabilité face à la progression des coûts de ressources, en particulier le principal taux de refinancement de la BCE, maintenu à 4,50 % en octobre 2023.

 

Prêt immo : vers un retour de la profitabilité des banques ?

 

Mais, cette hausse des taux a un impact direct sur les emprunteurs. Pour les prêts immobiliers à 25 ans accordés en octobre, plus des trois quarts des emprunteurs se voient proposer des taux supérieurs à 4,25 %. Même pour les prêts à 20 ans, la moitié des emprunteurs doivent composer avec des taux similaires. Cette augmentation des taux a conduit à une amélioration de la profitabilité des nouveaux crédits depuis juin dernier, bien que l'impact sur la production de crédits soit plus lent à se manifester que prévu.

Une autre tendance notable est l'allongement de la durée moyenne des prêts immobiliers en octobre 2023, qui atteint désormais 253 mois, soit environ 21,1 ans. Cette durée a été rarement observée, car en 2001, elle était de seulement 13,6 ans. Sauf que la hausse des taux de crédits a neutralisé l'avantage de cette prolongation des durées pour la plupart des emprunteurs cherchant à réduire leur taux d'effort, et les capacités d'emprunt restent affectées avec une baisse de 16,7 % depuis décembre 2022.
Malheureusement, malgré l'allongement de la durée moyenne des prêts, la structure de la production continue de se déformer pour l'accession à la propriété. En octobre 2023, la part des prêts longs diminue tandis que celle des prêts plus courts (15 ans et moins) augmente, passant de 14,2 % au premier trimestre à 15,7 %. L'accès au crédit immobilier est devenu plus difficile en raison des exigences en apport personnel.
Une note plus positive concerne le coût des opérations immobilières, qui diminue, avec une baisse de 5,8 % pour les dix premiers mois de l'année 2023 par rapport à 2022. Cette réduction relative des coûts équivaut à un recul des prix de l'immobilier de 12,5 %, ramenant le coût à 4,1 années de revenus en octobre 2023, soit son niveau du premier trimestre 2015. Mais la baisse des prix n’est pas la seule explication à ce recul du coût des opérations. En effet, d’après l’Observatoire Crédit Logement, face aux difficultés de financement, les ménages ont tendance à s’éloigner des centres-villes pour acheter moins cher et/ou moins grand. D’autant que ces réductions de coûts n'ont pas encore eu d'effet significatif sur la demande.
En fin de compte, bien que le marché des crédits immobiliers ait mieux résisté au ralentissement saisonnier de la demande au cours des trois derniers mois par rapport aux années précédentes, la reprise reste lente et incertaine. La Banque de France doit desserrer les contraintes sur l'accès au crédit pour stimuler davantage la demande, prévient l’Observatoire Crédit Logement. La production de crédits mesurée à fin octobre en niveau trimestriel glissant a chuté de 30,6 % en glissement annuel, et le nombre de prêts accordés a reculé de 28,2 %. Ces chiffres préoccupants nécessitent que des mesures soient prises pour favoriser la reprise du marché immobilier, conclut l’Observatoire.

Par Vincent Durand

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