Immobilier neuf et loi Girardin : ses grandes lignes, ses avantages pour votre investissement immobilier

La Loi Girardin remplace la Loi Paul, applicable pour les investissements immobiliers réalisés dans les DOM-TOM jusqu’au 32/12/2006. Elle concerne les investissements immobiliers réalisés dans les DOM-TOM entre le 22/07/2003 et le 31/12/2017. Pour les travaux commencés avant le 23/07/2003, la Loi Paul s’applique. Après cette date, c’est la Loi Girardin.

Conditions d’application de la loi Girardin :

La loi Girardin concerne les personnes physiques (domiciliées en France et en Outre-Mer), qui réalisent des investissements immobiliers locatifs directement ou par l’intermédiaire de sociétés non soumises à l’I.S. Elle peut également être valable aussi pour les sociétés soumises à l'IS à condition de défiscaliser en intermédiaire, l'imputation se faisant sur le résultat de la société et non l'impôt.
Les logements, situés dans les DOM-TOM, doivent être destinés à être la résidence principale du locataire, pendant 5 ans en secteur libre et 6 ans en secteur intermédiaire. Les revenus des locataires ne sont pas plafonnés ainsi que les loyers.

Avantages fiscaux de la loi Girardin :

Que ce soit un logement destiné à la location ou à usage personnel, la réduction d'impôt est plafonnée à 2 247 € HT/m², soit 2 438 € TTC (le taux de TVA étant de 8,5%). Le locataire ne doit pas être rattaché au foyer fiscal de l’investisseur.

Dans le cas d'une habitation principale, la réduction d’impôt sur le revenu peut-être égale à 25 % (valable uniquement pour les primo-accédants). Défiscalisation pendant 10 ans avec obligation d’y séjourner pendant 5 ans (6 mois et 1 jour par an).

Dans le cas d'une location, 2 cas de figure sont possibles :

• 1. Loi Girardin intermédiaire : réduction d'impôt sur le revenu de 40 % au minimum avec une majoration de 4 % si le logement ou l'immeuble utilise les énergies renouvelables et/ou de 9 % s'il est situé en zone sensible, le tout pour une location dite « plafonnée » (défiscalisation pendant 5 ans avec obligation de louer pendant 6 ans). Le montant mensuel du loyer à percevoir est plafonné à 12.50 € /m² de surface défiscalisable et les ressources du locataire sont également plafonnées.
• 2. Loi Girardin libre : réduction d'impôt sur le revenu à 27 % pour une location dite « libre » (défiscalisation pendant 5 ans avec obligation de louer pendant 5 ans).

A partir de la 6ème année pour les 2 secteurs, s’appliquent :

• la déduction des intérêts de financement à 100%,
• la déduction des frais et charges à 100% (gestion, assurances, taxes foncières, etc…),
• le 6 ème année, la déduction cumulée des 5 premières années,
• le déficit foncier obtenu est déductible à hauteur de 10 700 € par an.

A noter que la loi Girardin libre doit disparaître en 2012.
Les taux du Girardin intermédiaire pourraient baisser à 27 % au minimum à 36 % au maximum pour une acquisition en 2012.

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