Pendant la construction : les garanties d’achèvement et de remboursement

Lorsque les travaux sont en cours, deux types de garanties existent : la garantie d'achèvement et la garantie de remboursement. Non-cumulatives, elles sont choisies à la discrétion du vendeur. La première certifie à l'acquéreur, qui paie son logement avant qu'il ne soit construit, que le vendeur terminera bien les travaux. Ainsi, en cas de défaillance du vendeur, le garant (un organisme bancaire, un établissement financier) doit avancer les sommes nécessaires à l'achèvement de l'opération immobilière. Quant à la garantie de remboursement, dont l’usage est moins fréquent, elle permet à l'acquéreur d'obtenir le remboursement des sommes déjà versées, lorsqu’il y a défaut d’achèvement. Ces deux garanties prennent fin à l’achèvement des travaux.

Garantie d’achèvement / Garantie de parfait achèvement : quelle différence ?

En pratique, la garantie de parfait achèvement n’intervient qu’après la livraison du logement. Elle contraint l'entrepreneur et le constructeur à réparer tous les désordres et les vices apparents. Toutefois, deux conditions doivent être réunies pour faire jouer cette garantie : d’une part, les défauts doivent avoir fait l'objet d'une réserve écrite de l'acquéreur lors de la livraison et, d’autre part, ils doivent apparaître dans le mois suivant l’achèvement des travaux.

Après la construction : les garanties biennale et décennale

Prenant effet dès la réception de l'ouvrage, la garantie biennale ou « de bon fonctionnement» concerne l’ensemble des dommages qui affectent les éléments d'équipement. Elle ne couvre pas les dysfonctionnements liés au gros œuvre du logement. À titre d’exemple, des volets mal fixés, des portes qui ne ferment pas, un interphone non branché, une robinetterie qui fuit en font partie… Il faut dans ce cas adresser une lettre recommandée au vendeur qui a l'obligation d'effectuer la réparation ou le remplacement de l'équipement défectueux. Toujours à compter de la livraison, l’acheteur bénéficie d’une garantie décennale. Celle-ci couvre l'ensemble des dommages qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou le rendent impropre à sa destination : effondrement du plancher ou d’une toiture, dysfonctionnement de l’installation électrique engendrant des risques d'incendie, défectuosité du chauffage central… À noter que lors d’un changement de propriétaire, la garantie décennale se transmet pendant la durée des dix ans.

L'assurance dommage-ouvrages

Afin de faciliter la réparation des malfaçons couvertes par la garantie décennale, toute construction doit faire l’objet d’une assurance dommage-ouvrages, qui prendra en charge à la place de l’assuré les réparations des malfaçons.