Paroles d'expert MIEUX COMPRENDRE L'IMMOBILIER NEUF

Edition du 22/03/2019
Mise à jour le 23/03/2021

Simulation Pinel : que vous rapporte un investissement immobilier neuf ?

simulation loi Pinel
Les simulations Pinel montrent que l'on peut économiser jusqu'à 5 250 € d'impôt par an sur 12 ans pour un investissement Pinel dans l’hexagone.

Défiscaliser tout en se constituant un patrimoine immobilier, en parallèle d’un soutien à la construction neuve dans les zones tendues, c’est le principe du dispositif Pinel… Alors que pourrait vous rapporter concrètement un investissement Pinel ? Éléments de réponses avec cette simulation Pinel.

Supprimer votre impôt sur le revenu et économiser jusqu’à 63 000 € sur 12 ans, voilà la promesse de la loi Pinel, dispositif de soutien à l’investissement locatif. Voici comment y parvenir tout en vous créant un patrimoine immobilier par le biais de cette simulation en loi Pinel.

 

Simulation défiscalisation Pinel, c’est quoi ?

 

Le loi Pinel est un dispositif de soutien à l’investissement locatif dans l’immobilier neuf. En contrepartie d’un engagement de location d’un logement acheté neuf, l’investisseur Pinel bénéficie d’une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 21 % du prix d’acquisition, dans la limite d’un plafond de 5 500 €/m² de surface habitable et d'un montant global d’investissement de 300 000 € par contribuable et pour une même année d’imposition. Il s’agit d’acheter pour investir et ainsi faire de la défiscalisation immobilière.

 

Mais les atouts du dispositif Pinel ne s’arrêtent pas là : outre le soutien général à la construction neuve dans les zones les plus tendues du territoire et la réduction d’impôt, la loi Pinel permet de se bâtir un patrimoine immobilier ou de loger ses parents ou ses enfants. De quoi aussi préparer sa retraite avec des revenus complémentaires à la fin de sa vie active. Reste à calculer les avantages financiers de la loi Pinel.

 

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Simulation investissement Pinel : une défiscalisation immobilière dans un premier temps

 

Acheter en loi Pinel, c’est d’abord réaliser une économie d’impôt. En effet, le bonus fiscal d’un investissement Pinel peut atteindre 63 000 €. La réduction d’impôt se calcule selon le prix d’acquisition de logement neuf destiné à la location et selon la durée de l’engagement de location de ce bien immobilier :

- 12 % d’économie d’impôt pour 6 années de location ;

- 18 % de bonus fiscal pour 9 ans de location ;

- 21 % de réduction d’impôt pour 12 années de location, le tout plafonné à un prix d’achat de 300 000 € et 5 500 €/m² de surface utile. D’où ce ratio de 63 000 € d’économies d’impôt réalisable sur 12 ans avec un seul investissement Pinel. Cela représente alors une défiscalisation immobilière de 5 250 € d’impôt par an.

 

Lire aussi - Loi Pinel, mode d'emploi

 

A qui louer son investissement Pinel ? © Trouver-un-logement-neuf.com
A noter que l’engagement de location est de six ans minimum, rapportant un bénéfice fiscal jusqu’à 6 000 € par an, puis il peut être prolongé en option jusqu’à neuf ou douze ans. Cet engagement de location s’accompagne du respect d’un plafond de loyer qui variera selon la zone où est situé l’investissement Pinel et sous conditions de ressources du locataire. 

Ce plafond de loyer 2021 entre en compte pour calculer la rentabilité de votre investissement Pinel. Le plafond est de 17,55 €/m² dans les zones les plus tendues comme Paris et en première couronne. Le plafond de loyer Pinel en zone A, c’est-à-dire dans de grandes métropoles comme Montpellier, Lille, Marseille, sur la Côte d’Azur est de 13,04 €/m². Il est réduit à 10,51 €/m² dans les villes comme Nantes, Bordeaux, Annecy et certaines zones touristiques. 

 

Simulation Pinel outre-mer

 

La loi Pinel s’applique aussi dans les DOM-TOM avec des atouts financiers encore plus importants. Que ce soit à la Guadeloupe, la Martinique, sur l’île de la Réunion, la Guyane, Mayotte mais aussi Saint-Martin, Saint-Barthélemy, Saint-Pierre-et-Miquelon, la Nouvelle Calédonie, la Polynésie française et les îles de Wallis et Futuna, investir en loi Pinel est possible avec un bonus fiscal qui peut atteindre 96 000 €. Une économie d’impôt de 8 000 € par an est permise selon la simulation Pinel DOM-TOM la plus bénéfique. 

En effet, pour six années de mise en location, le bonus fiscal Pinel en outre-mer est de 23 % contre 12 % en métropole, soit 69 000 € de réduction d’impôt possible. Sur 9 ans, le taux Pinel DOM-TOM est de 29 %, soit presque 10 000 € d’impôt en moins chaque année. Pour la durée maximale d’engagement de location, 12 ans, la simulation d’économie d’impôt Pinel est donc de 8 000 €.

Info en + : un plafond de loyer Pinel outre-mer spécifique s’applique, ainsi qu’un plafond de revenus pour le locataire dédié est prévu pour les DOM-TOM. Sinon, la loi Pinel outre-mer bénéficie des mêmes avantages que la loi Pinel classique, qui s’applique dans l’hexagone. 

 

Lire aussi - Comment investir avec la loi Pinel en outre-mer ?

 

Simulation loi Pinel : exemples 

 

- Exemple de simulation Pinel pour l’achat d’un logement neuf à Toulouse de 100 000 € pour un engagement de 6 années de location, le bénéfice fiscal est alors de 12 000 €, soit 2 000 € d’économie d’impôt par an pendant 6 ans.

- Simulation d’une acquisition Pinel à Lyon de 200 000 € pour 9 ans de location, la ristourne fiscale est alors de 36 000 €, soit 4 000 € de défiscalisation par an durant 9 années.

- Autre calcul Pinel : pour un appartement neuf Pinel acheté 250 000 € à Bordeaux et 12 années de location, l’économie d’impôt est du coup de 52 500 € sur 12 ans, soit 4 375 € de réduction d’impôt chaque année pendant 12 ans.

- Simulation loi Pinel outre-mer : pour l’achat d’un appartement neuf à La Réunion de 150 000 € pour 12 ans d’engagement de location, le bonus fiscal est de 48 000 €, soit 4 000 € d’avantage fiscal durant 12 ans.

 

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Simulation Pinel : attention aux futurs changements

 

simulation Pinel outre-mer
La loi Pinel dans les DOM-TOM est encore plus avantageuse : une simulation Pinel outre-mer montre jusqu’à 96 000 € de réduction d’impôt. © Loi Pinel Martinique / Fotolia
La loi Pinel a été prorogée jusqu’à fin 2024 mais dès le 1er janvier 2023, des modifications des avantages fiscaux sont prévues par l’exécutif. Pour un investissement réalisé en 2023, l’avantage fiscal sera ramené à 10,5 % pour 6 ans de mise en location, soit 31 500 € d’économie d’impôt. 15 % pour 9 ans et 17,5% pour 12 ans.

Une autre réduction est annoncée pour 2024 avec un taux ramené à 9 % pour 6 ans, 12 % pour 9 ans et 14% pour 12 ans de location de l’investissement Pinel.

 

Lire aussi - A quoi va ressembler la loi Pinel en 2023 et 2024 ?

 

Idem pour la loi Pinel DOM-TOM, pour un engagement de location de 6 ans, le taux sera de 21,5 % en 2023 et 20 % en 2024 ; pour un engagement de location de neuf ans, le taux passe à 26 % en 2023 et 23 % en 2024. 

De quoi rogner l’avantage fiscal du dispositif et de bouleverser les différentes simulations Pinel et leur rentabilité. A noter que le bonus fiscal Pinel sera maintenu pour les logements neufs aux performances énergétiques supérieures à la réglementation en vigueur, c’est-à-dire au-delà de la future RE 2020, prévue pour le 1er janvier 2022.

Ne connaissant pas encore le détail du dispositif Pinel post-2022 et de ce possible maintien des avantages fiscaux, vous avez tout intérêt de vous lancer dès maintenant dans un investissement locatif en profitant de calculs de rentabilité et simulations Pinel déjà largement éprouvés.

Par Rédaction

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Tags investissement immobilier, investissement locatif, loi Pinel, dispositif Pinel, défiscalisation, simulation Pinel

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