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Paroles d'expert MIEUX COMPRENDRE L'IMMOBILIER NEUF

Edition du 18/07/2017

Investisseurs, pourquoi miser sur les résidences services seniors ?

résidence services senior
Ici, à Cavaillon, une résidence senior Domitys, leader de l'exploitation et de la gestion de ce type d'investissement immobilier alternatif. © Résidence senior / Cavaillon / Domitys

Tags investissement immobilier, investissement locatif, Censi-Bouvard, résidence services senior, CBRE

L’immobilier géré pour senior a un bel avenir devant lui, selon CBRE, leader mondial du conseil en immobilier d’entreprise. Le potentiel des résidences services seniors ne serait plus à démontrer, selon cet expert. Explications.

« Les résidences services seniors, un actif en plein essor », voilà le résumé d’une récente étude de CBRE, plus grand groupe mondial spécialisé dans les services et l'investissement dans l'immobilier d'entreprise. En effet, CBRE croit beaucoup au potentiel des résidences pour seniors et pour cause. S’appuyant sur les chiffres de l’Insee, l’arrivée des classes du « baby-boom » à l’âge du « papy-boom » et l’allongement de l’espérance de vie en bonne santé, va entraîner l’augmentation d’ici 2030 de 2 millions supplémentaires de seniors autonomes, c’est-à-dire ces seniors âgés de 75 à 84 ans, cœur de cible des résidences services seniors.
« Pas étonnant donc que cette classe d’actifs s’intègre de plus en plus dans les portefeuilles des investisseurs qui y voient de réelles opportunités de diversification et de rendement », précise CBRE, au travers de sa dernière étude.
Pour le leader mondial du conseil en immobilier d’entreprise, les résidences services seniors historiquement imaginées par les promoteurs immobiliers pour créer des relais de croissance et des leviers de diversification, sont des actifs prometteurs, « à condition de bien comprendre ce marché ».
En France, le secteur demeure un marché de niche, récent et relativement méconnu. Sur les 115 exploitants que compte le marché français, seuls 33 gèrent plus de deux résidences. Et le leader du secteur, Domitys, représentait à lui seul fin 2016 près de 16 % du total des logements existants en résidences services seniors, bien que CBRE observe l’arrivée de nouveaux venus.
Or, de plus en plus de seniors s’orientent
résidence senior Strasbourg
Filiale de Vinci Immobilier, Ovelia est un des exploitants reconnus de résidences services pour seniors. © Résidence senior / Strasbourg / Ovelia
vers ce type de logement : les évolutions de leurs aspirations (rester actifs socialement, culturellement, physiquement...) rencontrent la nouvelle stratégie des pouvoirs publics visant à favoriser le libre choix et le maintien à domicile le plus longtemps possible. De quoi « entraîner un déficit d’offre de logements adaptés qui est même appelé à se creuser », précise CBRE, « une forte demande et peu d’offre, donc de quoi attirer les convoitises des investisseurs ».

Comment bien choisir son investissement en résidence senior ?


Mais attention : toutes les résidences services seniors ne se valent pas. Pour CBRE, la vraie valeur d’une résidence services seniors, c’est son exploitation. En effet, « nous assistons à une profonde mutation du secteur avec une professionnalisation importante des métiers de l’exploitation – telle qu’on a pu le voir sur le marché de l’hôtellerie il y a quelques années », explique Sébastien Lorrain, Senior Director Résidentiel & Actifs Alternatifs de CBRE.
Comme dans toutes les autres classes d’actifs dits alternatifs, c’est donc la capacité de l’exploitant à assurer la pérennité de son activité et à dégager des marges suffisantes pour payer son loyer à l’investisseur qui fait la valeur réelle d’une résidence services pour seniors.
L’investissement en résidences services seniors présente une autre caractéristique non négligeable : la possibilité de reconversion en résidentiel au terme de son exploitation, dans une optique de vente en bloc ou à la découpe. Le produit offre donc une liquidité que ne proposent pas d’autres actifs alternatifs tels que les EPHAD par exemple, les « vraies » maisons de retraite.

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La conclusion de CBRE est sans appel : « les résidences services seniors deviennent un réel potentiel pour les investisseurs qui n’est pas prêt de s’épuiser ». Un constat conforté par la loi Macron qui élargit le champ d’actions des OPCI, Organisme de Placement Collectif en Immobilier à l’immobilier géré, tel que les résidences services, ce qui devrait encore attirer davantage d'investisseurs sur ce créneau porteur.

Comment investir en résidences services seniors ?

L’une des façons courantes d’investir en résidences services pour seniors est d’opter pour un investissement en Censi-Bouvard. Un dispositif qui permet de défiscaliser 11 % du prix d’acquisition hors taxe d’un investissement en contrepartie de la signature d’un engagement de location par bail de 9 ans auprès d’un gestionnaire exploitant de la résidence senior. Autre possibilité : opter pour un investissement avec le statut LMNP ou LMP, Loueur de Meublés (Non-)Professionnel, qui permet de défiscaliser une partie des loyers perçus.

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