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Paroles d'expert MIEUX COMPRENDRE L'IMMOBILIER NEUF

Edition du 10/09/2012
Mise à jour le 05/04/2018

Investissement immobilier : comment choisir une résidence senior ?

résidence senior Domitys
Les résidences services pour senior vont se multiplier en France, comme ici à Cavaillon. © Aegide/Domitys

Tags investissement immobilier, immobilier senior, résidence senior

Si les résidences senior profitent ces dernières années d’un véritable succès, c’est qu’il en existe différentes sortes, qui permettent donc de choisir le dispositif d’aide à l’investissement locatif, le plus favorable au patrimoine de l’investisseur.

Résidence services senior, EHPAD, village senior… le concept de résidences senior repose sur différents produits immobiliers et donc sur diverses lois de défiscalisation ou de soutien à l’investissement locatif. 

Investir en Censi-Bouvard en résidence services senior


Si l’on souhaite profiter des avantages fiscaux de l'amendement Censi-Bouvard (11 % de déduction fiscale du prix HT de l’acquisition et récupération de la TVA), l’investisseur peut faire le choix d’acheter un logement neuf en résidences services senior. 
Il s’agit de signer avec l’exploitant de la résidence services, un bail commercial d’une durée minimale de 9 ans qui en contrepartie s’engage à verser des loyers. 
Au sein de ces résidences services, les seniors profitent d’espaces communs comme un restaurant, une piscine, un espace beauté ou encore un espace forme, tout en louant des appartements meublés privés. 
Un gardien est également présent quotidiennement dans ces résidences afin d’assurer une présence pour ces personnes âgées autonomes, mais qui peuvent être fragiles. 
A noter que l’on peut aussi investir en résidences services senior grâce au statut LMNP, de loueur de meublé non professionnel avec amortissement.

Prévoir son avenir en village senior


Les villages senior sont des structures regroupant le plus souvent de petites maisons de plain-pied, autour d’une piscine, achetées par les seniors en vue de passer leur retraite. Un gardiennage est assuré et des animations peuvent être proposées.
Le
immobilier senior
Les Senioriales est le groupe pionnier des villages pour senior. © Jean-Jacques Gelbart
portrait-type d’un acheteur en village senior est un couple ayant dépassé la soixantaine. Dans 20 % des cas, il peut aussi s’agir d’un investisseur, qui profite de la loi Pinel pour se constituer un patrimoine à louer.

Se constituer un patrimoine en immeuble senior


Tant en prévision d’un retour en centre-ville pour la fin de sa vie, que pour investir dans l’immobilier senior grâce à la loi Pinel, de nombreux immeubles senior voient le jour dans les grandes villes. Le concept est de louer nu des appartements adaptés aux personnes âgées, en terme d’accessibilité, de confort, de sécurité et d’adaptabilité. A la différence des résidences services, il y a moins d’espaces communs et aucun impératif de services obligatoires à proposer aux résidents.
Bouygues Immobilier a lancé une gamme d’immeubles, Noveom, à destination de ces seniors, avec un principe d’adaptabilité des appartements au vieillissement de leurs occupants.

EHPAD : un investissement en maison de retraite médicalisée


L’investissement est purement financier quand on décide d’acheter un logement neuf dans une résidence EHPAD, Etablissement d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes. Une maison de retraite médicalisée pour simplifier. Les EHPAD sont des placements assez sûrs puisque leur ouverture est réglementée par l’Etat en fonction des besoins, ce qui limite le risque de vacance locative. Avec un ticket d’entrée assez élevé, les investissements en EHPAD sont plutôt réservés aux contribuables fortement imposés, mais ils assurent une forte rentabilité.
L’investissement peut notamment se faire sous statut LMNP.

Qui sont les principaux acteurs du marché ?


- Sur le créneau des résidences services pour senior, on retrouve notamment le groupe Aegide/Domitys qui compte s’établir sur tout le territoire d’ici 2020 avec 200 résidences services senior, non médicalisées.
- Le groupe Les Senioriales a créé lui les premiers villages seniors de France en 2002. Autour d’une piscine, il s’agit à l’origine d’un complexe de petites maisons de plain-pied, achetées principalement par les seniors eux-mêmes.
A noter que l’immobilier senior se répartissait en 2011 entre 16 % de villages senior, 51 % de résidences services senior et 28 % d’immeubles senior.

Qu’est-ce qui fait le succès de l’immobilier senior ?

Tant au niveau des occupants de ces résidences, que pour les investisseurs, les résidences senior sont un produit immobilier qui plait. Pour les résidents, il s’agit d’un concept de vie en communauté, tout en ayant son autonomie. 
Pour les investisseurs, la résidence senior est un produit qui ne connaît pas la crise grâce au vieillissement de la population. En effet, le nombre de personnes âgées de plus de 75 ans augmentera de 45 % d’ici les 20 prochaines années. Parmi eux, il faudra donc accueillir dans les résidences senior, 1/4 de seniors autonomes, mais parfois trop fragiles pour rester seuls dans leur ancien domicile; mais aussi 10 % de personnes âgées dépendantes dans les EHPAD. 
De quoi assurer le remplissage des structures d’immobilier senior et donc le taux de rentabilité de celles-ci, qui peut dépasser les 5 % brut.

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