Afin de faciliter votre navigation et vous proposer des offres adaptées, notre site utilise des cookies. Pour en savoir plus, vous pouvez consulter notre page sur le respect de la vie privée. Fermer

Paroles d'expert MIEUX COMPRENDRE L'IMMOBILIER NEUF

Edition du 05/03/2014
Mise à jour le 30/04/2020

Défiscalisation immobilière : quels sont les dispositifs pour réduire vos impôts en 2020 ?

défiscalisation Pinel
La loi Pinel permet de défiscaliser de 12 à 21 % du prix d'acquisition d'un logement neuf mis en location pendant 6, 9 ou 12 ans.

Dispositif Pinel, loi Malraux ou Censi-Bouvard, voilà les trois principaux dispositifs de défiscalisation et d’investissement immobilier en vigueur en France. Comparatif sur la défiscalisation immobilière.

Pinel, Malraux et Censi-Bouvard, trois noms qui évoquent des dispositifs fiscaux pour soutenir l’investissement immobilier, trois solutions pour se constituer un patrimoine et défiscaliser, mais chacun de façon différente. Voici comment investir dans l'immobilier locatif pour défiscaliser et tout savoir sur la défiscalisation immobilière.


Quelle loi pour défiscaliser ?


La défiscalisation immobilière consiste à réduire ses impôts tout en se constituant un patrimoine immobilier. La défiscalisation dans l’immobilier s’appuie sur des dispositifs fiscaux créés pour soutenir la production de logements neufs pour le marché locatif et/ou la rénovation et la sauvegarde du patrimoine historique, là encore en vue de l’intégrer au marché locatif. Pour cela et depuis de très nombreuses années, les lois de défiscalisation immobilière se sont multipliées : loi de Robien, loi Scellier, loi Duflot et la dernière en date et la plus utilisée actuellement : la loi Pinel.


Défiscalisation immobilière : comment ça marche ?


La défiscalisation dans l’immobilier neuf ou ancien repose le plus souvent sur trois critères : 
- il doit s’agir d’un logement neuf, en VEFA, ou rénové après d’importants travaux
- l’investissement locatif doit être réalisé dans une zone géographique précise
- l’investisseur doit appliquer un certain nombre de contreparties et d’engagements : durée de location imposée ou plafond de loyer à respecter par exemple. 

Le dispositif Pinel pour défiscaliser jusqu'à fin 2021


C’est le dispositif de défiscalisation immobilière le plus connu et le plus apprécié ces dernières années par les investisseurs. Applicable depuis 2014 et prorogé jusqu'au 31 décembre 2021, la loi Pinel permet d’acquérir un logement neuf ou en état de futur achèvement, que le contribuable fait construire ou qu’il réhabilite. L’investisseur s’engage à louer le bien nu à usage d’habitation principale du locataire dans les 12 mois suivant l’acquisition, l’achèvement ou la réhabilitation et pour une durée minimale de 6 ans.
L’avantage fiscal du dispositif Pinel : une réduction d’impôt étalée sur 6, 9 ou 12 ans, de 12, 18 ou 21 % du prix de revient du logement dans la limite de deux investissements par an et d’un plafond annuel de 300 000 €. Cela offre une réduction d’impôt qui peut atteindre 6 000 € par an. 
En contrepartie, l’investisseur Pinel s’engage à appliquer des plafonds Pinel qui encadrent le niveau des loyers et le choix des locataires. Revalorisés chaque année pour assurer la rentabilité locative de l’investissement, ces plafonds Pinel servent à orienter la location de ces logements neufs dits intermédiaires vers les classes moyennes. En effet, 70 % des ménages ont des revenus éligibles au plafond de ressources de la loi Pinel. De quoi facilement trouver un locataire.
Particularité de la loi Pinel : il est permis de louer son investissement Pinel à sa famille. Parents, grands-parents ou enfants, s’ils respectent les critères de ressources et s’ils ne font pas partie du foyer fiscal de l’investisseur, il est possible de louer à ses ascendants ou descendants. 


Défiscaliser dans l’immobilier neuf en outre-mer


A noter qu’il existe un dispositif Pinel spécifique pour l’outre-mer. Pour un investissement immobilier dans les Dom-Tom, la durée d’engagement de location reste la même : 6, 9 ou 12 ans mais le bonus fiscal est porté à 32 % et peut donc atteindre 8 000 € par an. Des plafonds Pinel outre-mer spécifiques s’appliquent.
Autre avantage de la loi Pinel outre-mer : le plafond des niches fiscales est porté à 18 000 € pour un investissement dans les Dom-Tom contre 10 000 € par an pour les autres dispositifs de défiscalisation immobilière.


La loi Malraux pour l’immobilier sauvegardé


Parmi les lois de défiscalisation immobilière, la plus ancienne est la loi Malraux, du nom du ministre et écrivain, qui l’a mise en place pour entretenir le patrimoine des centres anciens en 1962. La loi Malraux est un dispositif d’investissement pour soutenir des dépenses de restauration de logements situés dans des secteurs sauvegardés, c’est-à-dire en zone de protection du patrimoine architectural urbain et paysager ou dans une aire de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine. A noter que la loi Malraux a d’ores et déjà été prorogée jusqu’à fin 2022. 
Concrètement, l’investisseur réalise des lourds travaux de rénovation d’un bâtiment ancien, situé dans un secteur sauvegardé, des travaux suivis par un architecte des Bâtiments de France, en contrepartie d’une déduction d’impôt d’une partie des frais engagés. Autre engagement de l’investisseur : louer le bien à usage de résidence principale dans les 12 mois après l’achèvement des travaux et pour une durée de 9 ans minimum.
L’avantage fiscal de la loi Malraux : une réduction d’impôt de 30 % du montant de certaines dépenses de restauration immobilière dans la limite de 400 000 € sur quatre ans, soit jusqu'à 120 000 € de réduction d'impôt. 
Particularités de l'investissement Malraux : contrairement au dispositif Pinel, il n’y a pas de plafond de loyers et de ressources à respecter. Il est aussi exclu du plafond des niches fiscales de 10 000 €.

Défiscaliser avec le Censi-Bouvard en résidence services


En vigueur jusqu’au 31 décembre 2021, la loi Censi-Bouvard, associé au statut LMNP, permet d’acquérir un logement neuf meublé dans une résidence avec services, c’est-à-dire dans un établissement médicalisé de type EHPAD, une résidence étudiante, une résidence senior ou une résidence pour personnes âgées.
L’investisseur s’engage à louer le bien meublé pendant une durée minimale de 9 années et à signer un bail commercial d’une durée équivalente avec un exploitant qui assurera l’entretien et la gestion
défiscalisation Censi-Bouvard
Le dispositif Censi-Bouvard permet d'investir dans une résidence gérée, type résidence étudiante, avec un bonus fiscal de 11 % du prix d'achat. © Seven Lodge
locative de la résidence services. 
L’avantage fiscal du Censi-Bouvard : une réduction d’impôt de 11 % du prix d’acquisition hors taxe, dans la limite de 300 000 €, soit jusqu’à 3 666 € d’impôt en moins chaque année. La fraction au-delà des 300 000 € permet l’amortissement.
A cet avantage fiscal, s’ajoute la récupération complète de la TVA ; mais également l’absence de gestion locative au quotidien. En effet, le bail commercial signé avec le gestionnaire-exploitant permet à l’investisseur de ne pas avoir à gérer et financer les travaux d’entretien courant, le recouvrement des loyers ou encore de trouver des locataires. D’où la nécessité de s’assurer de la fiabilité de ce futur exploitant avant de s’engager.  
Particularité du Censi-Bouvard : sans plafond de loyers et de ressources, la loi Censi-Bouvard permet également des revenus locatifs faiblement imposés de par le statut de Loueur de Meublé Non Professionnel.
A noter que les résidences de tourisme, à la mer ou à la montagne par exemple, ne sont plus éligibles à la loi Censi-Bouvard. Il est alors permis d’investir dans ce type de résidences touristiques en location meublée via le statut LMNP / LMP, sur lequel est adossé le Censi-Bouvard.

Comment réduire ses impôts en investissant dans l'immobilier ?


Outre ces trois dispositifs de défiscalisation immobilière, il est aussi possible de réduire ses impôts ou ses revenus fonciers grâce à d’autres dispositifs. Il est par exemple possible d’investir dans l’immobilier neuf en nue-propriété ou démembrement de propriété. Ce système permet de payer moins cher à l’achat un logement neuf car l’investisseur laisse l’usufruit pendant 15 à 25 ans, à un bailleur qui s’occupe de la gestion locative et de l’entretien. Ce n’est qu’à l’extinction de l’usufruit que le propriétaire récupère la pleine propriété de son bien. Il peut alors continuer de le louer, le vendre, voire l’occuper lui-même. Un investissement immobilier qui est exclu du calcul de l’IFI, Impôt sur la Fortune Immobilière. Lire aussi - Comment investir en démembrement de propriété ?
Pour défiscaliser de façon éthique, il est également permis d’investir avec le Prêt Locatif Social ou PLS. Un investissement en Prêt Locatif Social finance en totalité ou en partie la construction d’un logement social à louer. En contrepartie du respect de plafonds de loyers et de ressources pour le locataire, comme avec la loi Pinel, l’investisseur en PLS obtient une TVA réduite à 10 %, une exonération de taxe foncière, des revenus fonciers faiblement imposés. De quoi compenser l’application des plafonds durant 15 ans minimum. Lire aussi - PLS : les avantages à investir en Prêt Locatif Social
Par Céline Coletto

Conseil pour réussir sa défiscalisation immobilière

La réduction d’impôt obtenue lors d’un investissement immobilier doit être comme la cerise sur le gâteau et ne doit pas faire oublier le calcul initial de sa rentabilité locative. Comme pour tout achat immobilier et notamment pour un investissement locatif, l’emplacement doit rester la règle d’or. La qualité du logement neuf, sa superficie, sa réponse aux besoins du marché locatif sont bien sûr à prendre à considération, avant tout gain fiscal engendré par la loi de défiscalisation. Ainsi, avant de se lancer dans un projet de défiscalisation immobilière, il faut avant tout réfléchir à un projet immobilier de façon plus globale. 

Tags investissement immobilier, loi Pinel, loi Malraux, Censi-Bouvard

En savoir plus :

Rechercher un investissement immobilier selon son dispositif de défiscalisation
Consulter notre site dédié à la loi Pinel
Retrouvez tous nos conseils et infos pratiques dans notre guide pour l'investissement immobilier neuf

Partager sur :

Autres paroles d'experts les plus récentes

La garantie décennale est une assurance qui couvre durant 10 ans tous les dommages envers la viabilité et la solidité d’un bien immobilier neuf.
Garanties logement neuf : qu'est-ce que la garantie décennale ?
Acheter ou faire construire un logement neuf permet de profiter de garanties propres à la construction neuve et notamment la « fameuse » garantie décennale. Découvrez ici les atouts et les dommages couverts par cette assurance et comment mettre en œuvre la garantie décennale d’un logement neuf.  - 08/08/2020
Un robinet qui fuit, une plaque de cuisson en panne dans les 2 ans après la réception d'un logement neuf et c'est la garantie biennale qui s'applique.
Tout savoir sur la garantie biennale ou de bon fonctionnement
Un robinet qui fuit, un radiateur en panne au cours des deux années après la réception de votre logement neuf en VEFA ? La garantie biennale ou garantie de bon fonctionnement est là pour vous couvrir. Voici comment fonctionne la garantie biennale de bon fonctionnement.  - 03/08/2020
Les TMA pour Travaux Modificatifs Acquéreurs servent à personnaliser votre futur logement neuf, avant même sa livraison. | Fotolia
TMA : tout savoir sur les Travaux Modificatifs Acquéreurs
Dans le cadre de l’achat sur plan d’un logement neuf, VEFA, Vente en Etat Futur d’Achèvement, il est possible de personnaliser son appartement neuf en demandant la réalisation de TMA, Travaux Modificatifs Acquéreurs, auprès du promoteur immobilier. Voici comment faire.  - 01/08/2020
Le plan d'architecte de votre futur logement neuf est la base de l'achat en VEFA ou de la construction d'une maison neuve.
Immobilier neuf : comment lire un plan d’architecte ?
Que ce soit pour acheter en VEFA un appartement neuf ou pour faire construire une maison neuve, il est nécessaire de savoir lire un plan d’architecte. Abréviations, plan masse, échelle utilisée… voici tout ce qu’il faut savoir pour lire le plan d’un appartement neuf.  - 19/07/2020

Plus de paroles d'experts

Immobilier neuf en France

carte programmes neufs France Immobilier neuf Centre Immobilier neuf Limousin Immobilier neuf Auvergne Immobilier neuf Bourgogne Immobilier neuf Ile-de-France Immobilier neuf Picardie Immobilier neuf Nord pas de Calais Immobilier neuf Haute Normandie Immobilier neuf Champagne Ardenne Immobilier neuf Lorraine Immobilier neuf Alsace Immobilier neuf Franche-Comté Immobilier neuf Rhônes-Alpes Immobilier neuf Provence-Alpes-Côte-d'Azur Immobilier neuf Languedoc-Roussillon Immobilier neuf Midi-Pyrénées Immobilier neuf Aquitaine Poitou Charentes Immobilier neuf Pays de la Loire Immobilier neuf Basse Normandie Immobilier neuf Corse Immobilier neuf Bretagne Immobilier neuf Dom-Tom

Sélectionnez la région que vous souhaitez consulter

Les infos de l'immobilier neuf

Comment se portent les promoteurs post-confinement ?

Comment se portent les promoteurs post-confinement ?

Nexity, Cogedim, Capelli, les résultats semestriels des promoteurs se succèdent en cet été 2020 et cela résiste fort dans la promotion immobilière. 

Du logement neuf pas cher au Pré-Saint-Gervais

Du logement neuf pas cher au Pré-Saint-Gervais

Le promoteur Cogedim et l'association Habitat et Humanisme vont réaliser un projet immobilier innovant sur la friche industrielle Busso au Pré-Saint-Gervais,...

Programmes déjà vus

bot