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Edition du 20/10/2021

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Comment tenir la comptabilité de vos investissements immobiliers dans le neuf ?

investissement locatif comptabilité
Pour réussir la tenue de la comptabilité de son investissement locatif, il est préférable de faire appel à un prestataire extérieur spécialisé. © Shutterstock

Voici quelques conseils pour réussir la tenue de la comptabilité de vos investissements locatifs dans l'immobilier neuf. Bien déclarer ses investissements immobiliers, mode d'emploi.

L’investissement locatif arrive désormais en tête du podium des placements préférés des Français. Cependant, l’investissement dans la pierre n’est pas de tout repos, entre les amortissements du bien (en BIC réel), les calculs de charges déductibles, les différents avantages fiscaux et la multitude de détails liée aux différents types de location (nue, meublée, saisonnière, colocation...), le bailleur peut perdre un temps et une énergie considérables s’il n’est pas bien accompagné. En fait, que l’on soit néophyte ou vétéran, l’accompagnement dans la comptabilité de ses investissements est essentiel. 

Nous nous concentrerons ici sur les investissements immobiliers dans le neuf par des particuliers. La comptabilité et la fiscalité sont liées au régime fiscal applicable à l’investissement. Depuis de très nombreuses années, des dispositifs incitant à l’investissement dans le neuf se sont succédé. Parmi ceux qui concernent les particuliers, la Location Meublée Non Professionnelle, LMNP, et le Pinel sont assurément les plus attractifs. Mais quels sont les conditions et les avantages de ces dispositifs ? Et quelles sont les meilleures solutions pour tenir sa comptabilité ? Voici nos conseils pour choisir le dispositif qui vous convient le mieux et  tenir la comptabilité qui en découle.

 

Pourquoi investir en loi Pinel ?

 

En quelques mots, le dispositif Pinel nécessite un engagement minimum de 6 ans, pouvant être porté à 9 ans puis 12 ans. C’est la date d’entrée du premier locataire dans les lieux qui donne le top départ de ce délai, et celle-ci doit intervenir dans les 12 mois qui suivent la date d’achèvement des travaux de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure. 

L’investissement en lui-même est soumis à plusieurs plafonds. Il est ainsi limité à 300 000 € par an comprenant deux biens au maximum. De plus, le prix au mètre carré pris en compte est de 5 500€ maximum. Des plafonds spécifiques s’appliquent au montant du loyer et aux revenus des locataires.

Ce qui nous intéresse particulièrement en tant qu’investisseur, c’est la défiscalisation. Ce dispositif offre donc une réduction d’impôt comprise entre 12 et 21% du prix de revient du bien, selon que l’engagement s’étale entre 6 ou 12 ans. A noter que les droits de mutation, improprement appelés frais de notaire, sont réduits s’agissant de biens neufs.

L’ensemble des charges qui affectent le bien sont déductibles des loyers encaissés : frais de gestion, travaux, assurances, intérêts d’emprunt, etc. Le résultat, s’il est déficitaire, viendra s’imputer sur le revenu global et, s’il est excédentaire, il s’ajoutera au revenu.

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“ Investir dans l'immobilier neuf : mode d'emploi ”

  • Les avantages du neuf pour investir
  • Quels dispositifs pour investir dans le neuf
  • Investir en VEFA, mode d'emploi

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Une autre solution pour investir : le statut LMNP

 

La fiscalité LMNP est quant à elle un peu plus complexe. La location meublée génère un revenu au titre des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) et le statut LMNP offre le choix entre deux régimes fiscaux de BIC distincts, le régime micro et le régime réel. Il conditionnera les impôts à payer sur vos revenus locatifs. 

 

LMNP en micro-BIC 

 

VIDEO - Comment investir en location meublée ? © Trouver-un-logement-neuf.com
Dans ce premier cas de figure, vos revenus de l’année précédente ne doivent pas avoir dépassé 72 600 € pour une location meublée classique, et 172 600 € dans le cadre d’un meublé de tourisme ou de chambres d’hôtes. Au-delà de ces seuils, vous serez obligatoirement raccordé au régime réel. 

Le régime du micro-BIC permet d’obtenir un abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers encaissés, vous n'êtes en conséquence imposé que sur la moitié des loyers encaissés. En contrepartie et naturellement, vous ne pouvez déduire aucune autre charge. A noter que l’abattement dans le cadre d’un meublé de tourisme ou d’une chambre d'hôte passe à 71 %.

 

LMNP au régime réel

 

Contrairement à son cousin le micro-BIC, il est possible de déduire vos charges réelles avec le régime réel. En effet, si les charges sont supportées dans l’intérêt de l’exploitation du bien immobilier loué et que vous pouvez le justifier, alors vous pourrez les déduire de vos revenus locatifs. Ces charges sont les intérêts d’emprunt, les charges de copropriété, la taxe foncière, les honoraires comptables ou encore la prime d’assurance de l’immeuble. 

L’intérêt fondamental du régime réel est qu’au-delà des charges déductibles classiques, vous pouvez également déduire un amortissement en lien avec votre bien. Cette charge purement comptable, représente le plus souvent une part significative des loyers encaissés, permettant de générer un résultat fiscal très faible, voire négatif !

Les modalités de calcul de l’amortissement sont relativement complexes (amortissement hors terrain et par composants) et nécessitent de faire appel à un expert-comptable ou un assistant en ligne, comme Qlower. Pour avoir un ordre d’idée, les meubles et équipements peuvent s’amortir sur 5 à 10 ans et l’immobilier (hors terrain, donc) et les frais d’acte peuvent s’amortir sur 25 à 40 ans.

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Un bail commercial dans le neuf ? 

 

Il existe un statut particulier donnant droit à un avantage fiscal spécifique : la loi Censi-Bouvard. Néanmoins, pour être éligible, il faut nécessairement investir dans du neuf meublé en résidence de services. Cela peut être une résidence sénior, étudiante, un EHPAD. Ce bien doit ensuite être mis en location par bail commercial et ce pour une durée de 9 ans minimum.

comptabilité investissement immobilier
Pour assurer la comptabilité de son investissement immobilier, deux options : un expert comptable ou un assistant numérique automatique en ligne. © Shutterstock
La loi Censi-Bouvard permet une réduction d'impôts de 11 % du prix d’acquisition HT et répartie sur 9 ans. Le prix du bien est plafonné à 300 000 € et si le montant éligible venait à être dépassé, les frais et le mobilier seraient alors amortissables. 

 

Solutions pour tenir la comptabilité de son investissement locatif

 

Que l’on ait réalisé un investissement classique, en location nue et plus encore en location meublée, que l’on ait opté pour un investissement Pinel ou Censi-Bouvard, la comptabilité et la déclaration des revenus correspondants sont complexes. Le particulier qui n’est pas rompu à l’exercice prend alors un risque d’erreur qui peut confiner au cataclysme puisque pouvant aller jusqu’à la remise en cause du dispositif fiscal ! 

Conduire seul la comptabilité de ses investissements est donc particulièrement risqué, reste alors deux options :

1-Faire appel à un cabinet d’expertise-comptable qui aura pour mission de comptabiliser les transactions et de sortir les comptes et la ou les déclarations de revenus. Ce service coûte en moyenne annuellement 875 € pour un service en ligne et 1 500 € pour un expert-comptable de proximité. 

2-Faire appel à des services en ligne pertinents et bien moins onéreux qui automatisent votre comptabilité de manière continue. Cela permet de gagner du temps, d’avoir un suivi continu, et d’être à jour et en règle vis-à-vis des réglementations fiscales et comptables.

Par Auteur invité

Tags investissement immobilier, investissement locatif, comptabilité

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