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Paroles d'expert MIEUX COMPRENDRE L'IMMOBILIER NEUF

Edition du 22/01/2018

Comment bien investir dans une résidence services ?

investissement résidence gérée
Investir dans une résidence gérée nécessite tout autant de précautions que dans l'immobilier classique.

Tags investissement immobilier, investissement locatif, résidence gérée, résidence services

Envie d’investir dans une résidence gérée, de type résidence étudiante ou de tourisme, voilà les principaux points à vérifier avant de se lancer dans cet investissement locatif. Explications.

Résidence senior ou EPHAD, résidence étudiante, résidence d’affaires en ville ou résidence de tourisme à la mer ou à la montagne, le choix est vaste pour investir dans une résidence gérée afin de défiscaliser tout en se construisant un patrimoine immobilier ou prévoir des revenus complémentaires en vue de la retraite.
Mais avant de se lancer, il faut bien sûr bien choisir sa future résidence services en fonction de son budget et de ses objectifs.

Qu’est-ce qu’une résidence services ?


Pour bénéficier des dispositifs fiscaux inhérents à un investissement dans une résidence services, comme investir en Censi-Bouvard dans une résidence étudiante, il faut que la future résidence, achetée le plus souvent, sur plan, en VEFA, Vente en Etat Futur d’Achèvement, propose un minimum de services dit para-hôteliers aux futurs locataires.
Investir dans une résidence gérée, c’est obtenir une rentabilité quasi-garantie dans le temps, pas de loyers impayés car un gestionnaire s’occupe au quotidien de l’entretien, de trouver des locataires, et de vous reverser chaque mois ou chaque trimestre les loyers encaissés, nets de charges.

Attention à la solidité du gestionnaire


Du coup, un des points essentiels à vérifier avant de franchir le pas d’investir dans une résidence gérée est la solidité du gestionnaire. Certains ont pignon sur rue comme Domitys en résidence senior ou Réside Etudes en résidence étudiante, mais il faut tout de même vérifier pour chaque projet la solidité financière de celui-ci, notamment en étudiant le ratio loyers/chiffre d'affaires. Un spécialiste de l’investissement en résidence gérée, Cerenicimo, table pour assurer le paiement des loyers aux propriétaires sur un taux d'effort de l'exploitant autour de 15 % du chiffre d'affaires en Ehpad et de 25 % à 30 % maximum dans les autres résidences.
Attention également à ce que les loyers promis ne soient pas trop élevés en comparaison du marché locatif local.

Vérifier l’emplacement et la demande locative


En effet, comme toujours en immobilier, l’emplacement reste la règle d’or, en découle la demande locative. Hormis pour des résidences Ehpad où c’est moins important face une très importante demande, les autres résidences gérées nécessitent de bien étudier le marché locatif : résidence skis aux pieds à la montagne, résidence en bord de mer avec vue mer, proximité des campus pour les résidences étudiantes, proximité des commerces et des transports dans les résidences pour seniors autonomes…
Avant de se lancer, une étude approfondie de l’emplacement, en fonction du type de résidence gérée, et du potentiel locatif de celle-ci s’annonce tout aussi importante que pour un investissement locatif traditionnel.

Décortiquer le contrat de bail


C’est long et fastidieux mais aucun contrat de bail entre exploitant ne se ressemble. Il est donc nécessaire de passer au crible le contrat de bail que vous allez signer avec le futur gestionnaire de la résidence. D’une durée minimum de 9 ans, il s’agit d’un bail commercial qui précise donc le niveau des loyers et les modalités de révision, mais aussi la répartition des charges entre travaux courants souvent à la charge de l’exploitant et gros travaux type ravalement de façades à la charge du propriétaire. A noter qu’il est possible de négocier cette répartition.
Attention aussi aux modalités de renouvellement dans le temps du bail : il faut refuser un bail renouvelable uniquement par l’exploitant.

Bonus : attention aux promesses trop alléchantes en ce qui concerne la future rentabilité de l’investissement. Aujourd’hui, investir en résidence gérée offre une rentabilité moyenne de 4 % net et c’est souvent mieux que dans l’immobilier classique. Si l’on vous fait miroiter bien davantage, cela pourrait mettre en péril la solidité financière du projet sur le long terme.
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