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Paroles d'expert MIEUX COMPRENDRE L'IMMOBILIER NEUF

Edition du 01/01/2017
Mise à jour le 07/05/2019

Acheter pour louer : les 10 clés d’un investissement immobilier locatif réussi

acheter pour louer : réussir son investissement
Voici comment acheter pour louer avec 10 conseils pour réussir un investissement locatif dans l'immobilier neuf. © Stocklib

Opter pour un investissement locatif permet d’accroître en douceur son patrimoine et de bénéficier, une fois l’achat amorti, d’un complément de revenu appréciable, notamment en vue de la retraite. A condition de faire le bon choix. Voici comment bien acheter pour louer.

Voici comment bien acheter pour louer avec 10 conseils pour réussir son investissement immobilier dans le but de se créer un patrimoine immobilier, de préparer sa retraite, tout en payant moins d'impôts... En effet, investir dans le neuf, c'est s'offrir la possibilité de défiscaliser, de se constituer un patrimoine, tout en obtenant des revenus locatifs sur le long terme.

1/ Sélectionnez un quartier porteur pour investir dans le neuf


L'emplacement reste la clé d'un investissement locatif réussi. Ville caractérisée par un accroissement continu de population, quartier bien desservi par les transports en commun, doté de commerces et services... il faut bien choisir l’emplacement de votre futur investissement immobilier. Par exemple, avant d’acheter pour louer un appartement neuf de quatre-pièces, donc plutôt à destination des familles, vérifiez la proximité des écoles, voire des universités si vous comptez le proposer en colocation.
 

2/ Étudiez bien le marché pour un bon investissement 


Pour tout bon investissement immobilier, une étude du marché locatif est impérative. Une fois l’emplacement choisi pour votre investissement locatif, consultez les annonces immobilières pour connaître le taux de logements vacants dans le quartier choisi et les tarifs pratiqués à la location. Un bien immobilier proposé à la location avec un montant de loyer trop cher se louera plus difficilement qu’un autre et ses occupants le quitteront à la première occasion. De quoi augmenter la vacance locative et donc de moins bien rentabiliser votre achat pour louer !
  

3/ Achetez pour louer un logement neuf qui vous plaît


Cela reste un conseil patrimonial assez simple et pourtant, il peut être la clé du succès d'un investissement immobilier. Une bonne question à se poser avant de franchir le cap d'acheter pour louer : est-ce que j’aimerais habiter ici ? Tant en termes d'environnement et de praticité du quartier jusqu’à la décoration du bien immobilier ? Vous multiplierez vos chances que votre investissement locatif séduise les autres et trouve facilement un locataire, si le logement mis en location vous plaît également.
  

4/ Ne voyez pas trop grand pour votre projet d'investissement locatif


Le succès d'un investissement locatif passe aussi par votre capacité à financer ou rembourser cet achat immobilier pour louer. Attention donc à ne pas surestimer votre capacité d'épargne. Avec un apport personnel réduit (environ 10 %) et un emprunt immobilier limité à une durée de 20 ans, votre effort mensuel d'épargne afin d'acheter pour louer doit rester faible pour ne pas pénaliser votre capacité de remboursement. Le prix immobilier au mètre carré des petites surfaces est plus élevé à l’achat, mais il se loue aussi plus cher. D'où la forte demande des investisseurs immobiliers pour les petites superficies. Rechercher ici un investissement immobilier dans le neuf.
   

5/ Diversifiez vos investissements immobiliers


Ne pas mettre tous ses œufs dans le même panier, voilà un autre conseil important pour réussir ses investissements immobiliers. En cas de problèmes (impayés de loyer, vacance locative…), mieux vaut avoir pensé à diversifier ses placements. Pour un premier investissement, il est conseillé pour un même budget de privilégier l’achat pour louer de plusieurs petites surfaces dans différents quartiers ou villes, plutôt qu’un seul bien immobilier d'importance. Autre conseil patrimonial : diversifier aussi les types d'investissements immobiliers : pourquoi pas investir dans un appartement neuf mis en location vide et dans un autre investissement en location meublée dans une résidence services, de type résidence étudiante par exemple.

6/ Ne cherchez pas de rentabilité illusoire pour votre investissement locatif


La réussite d'un investissement immobilier quand il s'agit d'acheter pour louer passe également par une certaine prudence en matière de rentabilité immobilière. Compte tenu des performances financières des placements classiques, un rendement immobilier de 3 à 4 % par an est très convenable pour un investissement locatif. Mieux vaut fuir les propositions de rentabilité illusoire et ne pas négliger de calculer la rentabilité de l’investissement par soi-même, en pensant également au coût des impôts fonciers et du crédit immobilier. 
Le coût d'un emprunt n'est en effet pas négligeable. Il est donc important de faire jouer la concurrence et de négocier au mieux le taux d'intérêt mais aussi l'assurance-emprunteur. Opter pour un courtier en crédit immobilier qui proposera plusieurs simulations de prêt est une solution pour réduire ce coût et donc d'obtenir ainsi un bon retour sur investissement.
N'oubliez pas que l'objectif d'un investissement immobilier réussi est de prendre de la valeur patrimoniale à long terme. Acheter pour louer un logement neuf aux dernières normes techniques et environnementales sera aussi un atout dans l'avenir. Peu de charges de copropriété ; mais aussi pas de travaux pendant les 10 premières années minimum avec les garanties propres au logement neuf, issues de la VEFA. 
  

7/ Pensez défiscalisation !


Une des clés de la réussite d'un achat immobilier pour louer est le bonus fiscal apportée par la défiscalisation. Avec le dispositif de soutien à l’investissement locatif du moment, la loi Pinel, vous déduirez, selon la durée de votre engagement locatif, entre 12 et 21 % du prix d’achat de vos impôts pour un logement neuf, dans la limite de 300 000 €. Un calcul de rentabilité intéressant, même si les montants des loyers de ces logements, plafonnés, sont un peu plus bas que la moyenne.
Autre solution de défiscalisation immobilière : la location meublée avec l’amendement Censi-Bouvard qui permet pour l’achat et la location pendant 9 ans, d’un logement neuf meublé en résidences services, de réduire ses impôts de 11 % du prix d’achat HT et de récupérer
acheter pour louer et défiscaliser
Avec les différents dispositifs de soutien à l'investissement locatif, on peut se constituer un patrimoine immobilier tout en défiscalisant. © Stocklib
la TVA, soit 20 % d'économies sur l'achat pour louer d'un logement neuf ! Cet investissement Censi-Bouvard peut se réaliser dans les résidences étudiantes ou les résidences seniors.

8/ Acheter pour louer : sélectionnez bien votre locataire


Pour réussir son investissement locatif, il faut surtout bien choisir son locataire. Loyer inférieur à un tiers des revenus, possibilité de caution solidaire, caution pour l’intégralité du montant du loyer exigé de chaque participant en cas de colocation... Demandez le maximum de garanties aux futurs locataires afin de percevoir les loyers et donc de sécuriser votre investissement immobilier et surtout, in fine, de pouvoir assurer le remboursement de votre crédit immobilier. Toute rentabilité locative sera mise à mal si vous multipliez les périodes de vacance locative, c'est-à-dire sans locataire et donc sans loyer.
 

9/ Mettez votre bien immobilier en gestion locative


Se simplifier la vie de propriétaire-bailleur, c'est aussi une des clés de la réussite d'un bon investissement locatif. Alors pourquoi ne pas opter pour la mise en gestion locative de votre bien immobilier ? Une agence immobilière vous déchargera des soucis, des démarches et assurera bien plus efficacement que vous le recouvrement d’éventuelles créances. Des avantages, surtout si vous habitez à distance, qui compensent largement les honoraires qu’elle vous demandera : 5 à 10 % du montant des loyers, charges comprises. Par ailleurs, ces honoraires sont déductibles de vos revenus fonciers. De quoi mieux amortir votre investissement immobilier, tout en se facilitant la gestion locative au quotidien.
  

10/ Souscrivez une garantie pour votre investissement locatif


Autre piste pour avoir du succès avec son investissement immobilier : assurer le versement des loyers. Toujours dans l'idée de préserver votre patrimoine immobilier et donc de mieux le rentabiliser sur le long terme, il paraît intéressant d'assurer vos revenus locatifs et donc de souscrire à une assurance locative. Elle peut prendre la forme d’une classique assurance de loyers impayés qui permet de couvrir les créances et les éventuelles détériorations. Comptez 1,5 à 2,5 % de vos loyers pour être assuré contre le risque locatif via une compagnie d’assurance traditionnelle.
Conclusion : en appliquant ces 10 conseils avant d'acheter pour louer, vous deviendrez alors un propriétaire-bailleur accompli pour qui investir dans la pierre n'aura plus de secret.
Par Rédaction

Tags investissement immobilier, investissement locatif, loi Pinel, Censi-Bouvard

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