Résidences de services : marier rentabilité et allègement fiscal

Etudiantes, médicalisées, de tourisme ou d’affaires, les résidences de service constituent une voie d’investissement sécurisée, pérenne et fiscalement attractive. Mode d'emploi.

Une définition précise

Une résidence de services doit offrir au moins trois des quatre prestations suivantes : accueil, petit-déjeuner, nettoyage des chambres et location de linge. Peuvent s'y ajouter, selon sa vocation et son positionnement, des équipements supplémentaires : centre multimédia, salle de réunion, gymnase, spa... voire, dans le cas des résidences médicalisées, des lieux adaptés à la délivrance de soins.

Un financement à 100 %

Ces logements sont vendus meublés et, en raison des prestations offertes, proposés à des tarifs dépassant de 20 à 30 % ceux de l'immobilier neuf classique. Aucun apport n’est nécessaire, l’emprunt peut couvrir la totalité du coût d’acquisition. On peut recourir à un crédit classique ou in fine, auquel cas seuls les intérêts sont dus, le capital étant intégralement remboursable à l’échéance du prêt. Le banquier exige le plus souvent l’adossement d’un tel crédit à une épargne de type assurance vie. Le placement, initial ou progressif, de 50 % de la valeur du bien suffit en général pour financer l’opération.

Une rentabilité nette garantie contractuellement

L’acquéreur, propriétaire à 100 % d’un ou plusieurs logements, signe un bail commercial d’une durée minimale de 9 ans avec le gestionnaire de la résidence. Ce dernier loue les appartements, assure l’entretien et les éventuels travaux, et s’engage à reverser au propriétaire un revenu net de 3 à 5 % (jusqu’à 6 % dans le cas des résidences médicalisées). Ces loyers sont dus même si l’appartement n’est pas occupé et le propriétaire est déchargé de toute contrainte.

Un investissement amorti pendant toute la durée du prêt

Réalisant des bénéfices industriels et commerciaux, le bailleur est considéré comme loueur en meublé : non professionnel si les revenus de ce type restent inférieurs à 23 000 € par an ; professionnel au-delà.
Ce statut permet de récupérer la TVA (19,6 %) liée à l’acquisition, mais aussi d’amortir le bien pendant la durée du prêt. Cet amortissement linéaire, ajouté aux intérêts d’emprunt, vient en déduction des bénéfices réalisés.
Par ailleurs, en cas de revente, l’éventuelle plus-value est exonérée au bout de 5 ans.

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