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Paroles d'expert Mieux comprendre l'immobilier neuf

Edition du 24/08/2010

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Investir dans le logement social neuf : des dispositifs avantageux

Acquérir un logement neuf destiné à un foyer à revenu modéré permet d’accroître son patrimoine à moindre coût. Prêts à taux préférentiel, possibilités de défiscalisation ou encore démembrement : retour sur un principe gagnant-gagnant.

Actualité immobilier neuf

PLS : emprunter à taux préférentiel

Le PLS (prêt locatif social) finance la construction d’un bien à usage locatif. Son taux est adossé à celui du Livret A : environ 3 % pour une rémunération à 1,75 %. Il finance au minimum 50 % du coût du bien, et permet à l’acquéreur de bénéficier non seulement d’une TVA réduite à 5,5 % sur le prix d’achat, mais également d’une exonération de taxe foncière pendant 25 ans. En contrepartie, l’emprunteur signe une convention avec l’État, pour une durée au moins égale à celle du prêt (15 à 30 ans) : pendant cette période, il s’engage à louer le bien, au titre de résidence principale, à un foyer modeste (par exemple, le plafond de ressource pour une personne seule à Paris est de 28 343 €). Le loyer mensuel est également plafonné : de 7,31 € à 12,38 € par mètre carré utile (les caves, balcons et autres loggias comptent pour la moitié de leur surface). Un certain nombre de programmes immobiliers neufs sont éligibles au PLS, sachant qu’il est également possible de solliciter cet agrément, notamment par le biais de la DDE. Enfin, le propriétaire choisit librement ses locataires et s’engage à gérer son bien, seul ou par le biais d’une agence agréée.

Scellier Social : défiscaliser

Extension du dispositif Scellier, le Scellier Social 2012 permet de continuer de défiscaliser, au terme de la première période de 9 ans, 1.4 % de plus chaque année pendant 6 ans : soit au total 21 % du prix d’achat du bien sur 15 ans. Les plafonds de loyers sont en revanche plus bas que dans le cas du Scellier classique (9,88 € à 17,38 €/m² utile) et les ressources des locataires sont plafonnées (44 306 € pour une personne seule à Paris). Un abattement fiscal de 30 % s’applique sur les loyers.

Le démembrement : réduire l’investissement

Le principe du démembrement consiste à séparer les droits de propriété en deux parties : d’une part la nue propriété du bien ; de l’autre l’usufruit, c'est-à-dire le bénéfice des revenus. Ce dispositif, proposé par nombre de promoteurs, permet d’acquérir la nue propriété d’un ou plusieurs logements neufs, dont l’usufruitier sera, pendant une durée définie (15 à 20 ans), un bailleur social. Pendant cette période, le nu propriétaire ne perçoit aucun loyer. En contrepartie, le prix d’achat du logement est réduit de 30 à 60 %. Au terme de la période de démembrement, il récupère l’usage de son bien, remis à neuf par le bailleur social.

En savoir plus :

Investir avec la loi Scellier
Pour tout savoir sur le PLS

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