1/ Pourquoi acheter une résidence en Tunisie ?

Telle une proue de navire, la Tunisie fend la Méditerranée à l´extrémité nord de l´Afrique. Festonnée de plages au bord desquelles se sont établies des agglomérations dédiées aux vacances, les côtes tunisiennes offrent un cadre sympathique et varié pour se détendre, faire la fête entre amis ou se dépayser. Forte de ses 1 300 km de côtes, dont 600 de plages, la Tunisie offre un cadre de choix pour des séjours balnéaires. Rien d´étonnant à ce que les hôtels aient fleuri sur son littoral, transformant les anciens villages de pêcheurs en stations à la mode ou créant de vastes complexes de loisirs là où il n´y avait que du sable à perte de vue. De Djerba à Tabarka, le paysage côtier s´est modelé en fonction de l´afflux croissant de touristes.
Mais la Tunisie offre d’autres atouts. En vous promenant dans les souks et dans les rues étroites des médinas, vous tomberez sous le charme des villes tunisiennes : Tunis, Hammamet, Sousse...
De Tunis à Tataouine, la Tunisie réserve des paysages surprenants et variés. Terre foulée par diverses civilisations (punique, romaine, chrétienne…), la Tunisie regorge de sites archéologiques exceptionnels dont celui de la célébrissime Carthage.

2/ Où installer sa résidence en Tunisie ?

• Tabarka, bastion de la tradition maritime

  A Tabarka, les hôtels restent clairsemés pour l´instant et les longues plages ont encore une allure indomptée qui ravira les amoureux de nature. Autre attrait de la station : son très beau golf 18 trous qui surplombe la mer. Une gageure sportive qui mêle terrain boisé, étangs et falaises plongeant dans la Méditerranée. Mais la valeur ajoutée de Tabarka est sans conteste ses festivals qui transforment la petite ville en un lieu de rencontres particulièrement conviviales. Chaque année, le coup d´envoi est donné avec le festival de raï fin juin. Début juillet se déroule le fameux festival de jazz dont la réputation n´est plus à faire. La saison se poursuit avec le festival de musiques de monde fin août et se clôt sur le festival de musique latine début septembre. Autant d´occasions de faire la fête sous le chaud soleil tunisien et jusque tard dans la nuit !

• Bizerte, la pointe du continent africain

  A une heure à l´ouest de Tunis, Bizerte mérite un arrêt pour son vieux quartier réaménagé. Les maisons aux façades blondes se reflètent dans l´eau tranquille du port où se balancent des barques peintes de bandes de couleurs vives. Aux environs de Bizerte, il existe une curiosité géographique : le cap Blanc. C´est la pointe la plus au nord du continent africain. Formée de collines blanchâtres s´enfonçant dans la mer, elle compose un paysage désolé hors saison et bourdonnant de monde dès que les beaux jours reviennent. Bien que les criques de sable ne soient pas larges à cet endroit, les Bizertins adorent s´y retrouver pour faire trempette et grignoter des grillades au restaurant barbecue. Rejoindre Tabarka, à 150 km à l´ouest, constitue un voyage en soi, tant le cadre est varié et inattendu. La route longe d´abord des champs de fèves, des vignes, des pâturages et des fermes basses qui rappellent à s´y méprendre la Toscane. Elle approche ensuite les rives du lac Ichkeul, réserve naturelle classée au patrimoine mondial par l´Unesco pour son rôle de relais dans la migration de nombre d´espèces d´oiseaux. On peut y observer canards, oies ou flamants roses. Quant aux cigognes, même si elles apprécient ce havre de 12 000 hectares, elles raffolent aussi du village de Sejnane. Les anciens wagons miniers de la gare désaffectée leur servent de base pour construire leur nid.

• Tunis, capitale culturelle et méditerranéenne

  En remontant vers Tunis, le littoral abrite des stations balnéaires de taille moins importante telles que Gammarth. On y vient pour la qualité des plages : respecter l´environnement est en effet au cœur des préoccupations gouvernementales, comme en témoignent les nombreux boulevards de l´Environnement et les statues de renard aux longues oreilles, mascotte qui incite au tri et au recyclage. Mais la région offre aussi une grande richesse culturelle. Fleuron d´archéologie, Carthage se trouve à quelques kilomètres à peine. Il ne s´agit pas du site le mieux préservé de Tunisie, mais son cadre, sur une colline surplombant la Méditerranée, est photogénique en diable. Les colonnes, frises et chapiteaux qui ont échappé à des siècles de pillage se dressent, isolés, face à la mer qui scintille. Un peu plus loin, le village bleu et blanc de Sidi Bou Saïd dévale les pentes d´un promontoire où poussent orangers, palmiers et bougainvillées.

• Sidi Bou Saïd vêtu de bleu et blanc

  Réputé bien au-delà de la Tunisie pour ses pittoresques portes en bois clouté, ce village ne connaît qu´un défaut : sa fréquentation touristique. C´est le site le plus visité du bassin méditerranéen et sa population, qui ne dépasse pas 5 000 habitants l´hiver, peut grimper jusqu´à 150 000 en plein été. Pour continuer à apprécier ce lieu dans le calme, une seule parade : venir le matin avant dix heures. On gravira ainsi tranquillement la rue qui mène au café des Nattes, escale culturelle un peu obligée depuis que des écrivains comme Gide et Montherlant en ont fait leur point de chute dans les années 1920. Les artistes, toutes disciplines confondues, adorent toujours autant Sidi Bou Saïd, ce qui vaut au visiteur la possibilité de découvrir galeries et ateliers en nombre. Moins connue que sa voisine orientale, la côte septentrionale de la Tunisie est à privilégier pour son association de visites, plages et festivals.

• Hammamet et Nabeul dans la fièvre balnéaire

  A Hammamet, ainsi qu´à Nabeul qui tend à devenir la banlieue de cette dernière, on recense la plus importante concentration hôtelière de la côte tunisienne. Il reste que la station offre des possibilités de loisirs à la diversité sans équivalent dans un tel périmètre. Hammamet compte en effet une marina, deux golfs, et surtout deux médinas. La première historique, blottie à l´abri du fort, au pied du petit port de pêche ; la seconde, à la fois moderne et traditionnelle, nouvellement implantée dans la zone hôtelière de Yasmine, au sud de la ville. Ce complexe, unique en Tunisie, couvre dix hectares et est entouré de remparts de 1 km de long. Réplique d´une cité du passé augmentée d´équipements de loisirs dernier cri, la Médina Yasmine Hammamet est pourvue d´appartements en time-share, de restaurants, de cafés, d´une discothèque, d´un hammam et surtout d´un souk offrant échoppes et ateliers traditionnels. Juste à l´extérieur, un parc d´attractions Carthago Land complète ces installations vouées à un séjour orienté détente ou culture. Car le complexe répond aussi au désir de présenter de manière ludique et interactive plus de deux mille ans d´histoire tunisienne. Une "galerie des parcours historiques" retracera notamment le passé du pays à travers maquettes, CD-Roms et scènes de la vie quotidienne reconstituées par des figurants.

• Sousse, ville de contrastes

  De hauts palmiers, des forteresses millénaires et des remparts qui surplombent de longues plages de sable fin : telle se présente la côte du Sahel tunisien. Sousse, ville de contrastes, est à la fois une ville d´histoire et une cité moderne et animée. Sa médina laisse une vive impression, avec ses hauts remparts de pierre dorée face à la mer, ses souks et ses ruelles, ses monuments patinés, par le temps, tandis que les quartiers modernes montrent leur dynamisme avec leurs avenues bordées de palmiers, le port et les nombreux commerces et lieux d´animation.
  A proximité de Sousse, la station intégrée de Port El Kantaoui porte fièrement son surnom de "premier port-jardin de la Méditerranée". Entièrement construit dans un style tunisien d´inspiration arabo-andalouse, Port El Kantaoui est un ensemble homogène et verdoyant d´hôtels, de résidences, de commerces et de lieux de loisirs, dont le cœur est constitué par un port de plaisance de 340 anneaux et un superbe terrain de golf.

• Monastir

  A l´extrémité sud du golfe de Hammamet, Monastir est une terre de rêve où la douceur du climat, la pureté du ciel et l´éclat de la mer se conjuguent à l´accueil chaleureux et spontané des habitants pour garantir des vacances à la fois détendues et riches d´expériences et d'émotions.
  On sera frappé par la force de l´héritage historique et la permanence tranquille des traditions dans cette ville d´aspect ouvert et moderne, qui vit sous la protection bienveillante de sa forteresse, le Ribat - un des plus impressionnants monuments de Tunisie. On découvrira avec plaisir les campagnes environnantes, un monde joyeux et coloré. Et on se réjouira du confort et de l´animation des hôtels, idéalement conçus pour des vacances en toute tranquilité.

• Mahdia

  Mahdia, cité au passé glorieux - elle fut la première capitale des califes fatimides au X° siècle -, est bâtie à fleur de rocher sur une mince presqu´île. Elle tire tout sous charme de sa mer couleur de saphir, de ses plages superbes, de sa médina et de son animation de petite ville traditionnelle, ville de pêcheurs et de tisseurs de soie.

• Djerba, reine incontestée du littoral tunisien

  Forte de sa nature de presqu´île totalisant 125 km de côtes, Djerba caracole en tête des sites tunisiens dédiés au farniente. Son micro-climat, marqué par des hivers plus doux que dans le reste du pays, permet de partir hors saison en bénéficiant d´une météo clémente. On y vient avant tout pour s´allonger sur un transat face à la Méditerranée. Mais les sportifs ne seront pas en reste. La plupart des clubs de vacances proposent en effet une palette variée d´activités comprenant tennis, pétanque, jeux de ballon et sports nautiques tels que voile, planche à voile, jet ski ou parachute ascensionnel. Les familles sont également assurées du meilleur accueil grâce à des appartements triples ou quadruples, des chambres communicantes, des aires de jeux et des clubs pour enfants.
  En fonction de son histoire et de son développement, chaque station balnéaire offre un visage spécifique. A Djerba par exemple, les hôtels s´efforcent de reproduire l´architecture des villages de l´île en privilégiant des structures peu élevées aux formes arrondies. Ce sont les fameux menzels qui, encore il y a peu, constituaient les seuls bâtiments djerbiens. Ces maisons carrées aux toitures voûtées ou en coupole affichent des murs à la blancheur éclatante.
  Traditionnellement, la seule ouverture de ces demeures est constituée par la porte, mais on trouve aussi quelquefois d´étroites fenêtres protégées par des grilles. Bien sûr, les hôtels ont adapté cette architecture un peu austère aux souhaits des vacanciers : larges baies vitrées, balcons ou terrasses donnant le plus souvent sur des îlots de verdure. Et les établissements dits de première position se situent les pieds dans l´eau, au bord de plages soigneusement entretenues.

3/ Les étapes de l’achat immobilier en Tunisie

Si investir en Tunisie dans l’immobilier vous intéresse, vous devez connaître les modalités et les mécanismes relatifs à l’acquisition d’un bien immobilier en Tunisie par un étranger.

• L'acquisition et la vente d'un bien immobilier en Tunisie

  L'acquisition et la vente d'un bien immobilier en Tunisie par un étranger sont soumises à l'accord préalable du gouverneur de la région où se situe le bien en question. Cependant, ces dernières années ont été marquées par de nouvelles dispositions plus souples concernant certaines opérations immobilières et foncières effectuées par cette catégorie de clientèle.

• Les étapes à suivre pour l'obtention de l'autorisation du gouverneur

  Avant de demander l'autorisation du gouverneur, la rédaction de la promesse de vente est indispensable. La promesse de vente doit préciser un délai raisonnable (6 mois par exemple) au futur acquéreur pour obtenir l'autorisation en question.
  La promesse de vente doit également prévoir le cas où celui-ci n'obtient pas la dite autorisation. Le versement d'un acompte sur le prix total de la vente peut être prévu par la promesse d'achat. En cas de non finalisation de l'opération d'achat, il peut être prévu de récupérer la totalité ou une partie de l'acompte. Notons qu'il est primordial de vérifier la régularité du titre foncier du bien en question, auprès de la conservation de la propriété foncière (CPF), avant d'entamer toute procédure d'acquisition.
  Durant tout le processus, il est préférable de se faire assister par un professionnel du métier, en l'occurrence un agent immobilier, un promoteur immobilier ou un avocat désigné par l'un des partis.
  Celui-ci aide à préparer le dossier d'autorisation du gouvernorat, et facilite les démarches administratives.

• Les documents nécessaires

  Dans le cas où le vendeur est de nationalité tunisienne, l'opération nécessite les documents suivants :

  • Formulaire à récupérer auprès du gouvernorat, et à remplir en 5 exemplaires;

  • Copie des documents justifiant l'identité du vendeur avec précision du nom, de la nationalité, de l'adresse et du métier;

  • Copie des documents justifiant l'identité de l'acheteur avec précision du nom, de la nationalité, de l'adresse et du métier ainsi que son passeport;

  • Copie originale de la promesse de vente établie par un avocat ou par un notaire dûment signée (légalisée) par le vendeur et l'acheteur;

  • Certificat de propriété du bien, et à défaut le contrat d'achat initial du vendeur;

  • Quitus de la taxe municipale;

  • Attestation de la municipalité précisant la nature du bien et son usage;

  • Procès-verbal par un huissier notaire précisant la nature du bien et le nom de son occupant;

  • Copie du plan topographique;

  • Copie du plan de situation;

  • Extrait du plan d'aménagement;

  • Plan architectural;

  • Plan de morcellement si le bien est en copropriété;

  Dans le cas où le vendeur est de nationalité non-tunisienne, l'opération nécessite de plus :

  • Les documents d'imposition, quitus fiscal ;

  • Dans le cas où la vente est soumise elle-même à l'autorisation, une copie de l'autorisation du gouverneur est nécessaire.

  Dans les deux cas, si l'acquéreur ou le vendeur est une personne morale, il faut présenter une copie du dossier juridique particulièrement les statuts de la société et l'identité de son représentant légal.
  Si l'autorisation est accordée, le contrat de vente définitif est signé et les procédures d'enregistrement et d'inscription de la vente effectuées respectivement auprès de la recette fiscale et de la conservation de la propriété foncière (CPR).

• Les opérations non soumises à l'autorisation

  Depuis mai 2005, les opérations d'achat, de location des terres et locaux se trouvant dans les zones industrielles et touristiques, la transmission de la propriété de ces biens découlant d'opérations d’intégration de fusion, de division, le changement de la forme juridique ou la cession à des tiers des sociétés ou filiales à capitaux à majorité étrangers, à condition d'un maintien en activité, sont exemptes de l'autorisation du gouverneur.
  La loi n°2005- 40 du 11 mai 2005, complétant le décret du 4 juin 1957, a en effet apporté du nouveau à cet égard.
  Concrètement, l'exonération de l'autorisation du gouverneur concerne aussi bien l'acquisition, ou le bail par des étrangers, des terrains et des locaux bâtis dans les zones industrielles et des terrains dans les zones touristiques, et ce, pour la réalisation de projets économiques.
  Est considérée comme zone industrielle ou zone touristique, toute zone à laquelle a été attribué le caractère industriel ou touristique conformément à la législation en vigueur relative à l'aménagement des zones industrielles et à l'aménagement des zones touristiques et à la législation en vigueur relative à la protection des terrains agricoles ainsi que les lotissements aménagés ayant acquis le caractère industriel ou touristique dans le cadre des plans d'aménagement urbains.
  Pour résumer, est dispensé donc de l'autorisation préalable , le transfert de propriété des terrains et des locaux bâtis dans les zones industrielles ainsi que des terrains situes dans les zones touristiques aménagées conformément à la législation en vigueur et résultant des opérations de fusion ou de regroupement ou de scission ou de transformation de la forme juridique ou de transfert aux tiers de sociétés ou de filiales de sociétés dont le capital est à majorité étrangère, à condition de conserver leur activité économique .

• Enregistrement des acquisitions par des étrangers non résidents

  Rappelons que la loi de Finances relative à l'exercice 2007 a apporté du nouveau concernant l'acquisition par les étrangers non résidents de biens immobiliers en Tunisie.
  Ainsi, la loi de finances 2 007 prévoie dans son article 34 que l'enregistrement des opérations de transfert de propriété à titre onéreux des biens acquis en devises par des étrangers non résidents, au sens de la réglementation applicable en matière de change, est soumis aux droits fixes.
  Signalons que les étrangers étaient soumis auparavant au même régime appliqué au tunisiens.
  

• Exonération des retraites et rentes de sources étrangères

  Depuis la loi de Finances 2007, un nouveau régime fiscal a été instauré. Son article 35 prévoit un système préférentiel pour le transfert en Tunisie des retraites et rentes viagères de source étrangère.
  Celui-ci donne droit à une exonération de 80% de l'impôt sur le revenu ; en l'occurrence retraites et rentes viagères, à condition de transférer ces revenus vers un compte bancaire ou postal en Tunisie ou la déclaration de leur importation directe.

4/ Passer sa retraite en Tunisie

• Selon des données de l’Office national du tourisme tunisien (ONTT), de plus en plus de seniors européens choisissent la Tunisie pour passer leur retraite, compte tenu d’un certain nombre d’avantages qu’offre ce pays d’Afrique du nord.

• Les retraités ont l’expérience du voyage. Certains d’entre eux préfèrent choisir une destination ensoleillée pour passer leur retraite. La Tunisie, de par sa proximité, son climat doux et méditerranéen, un coût de vie inférieur répond aux attentes des retraités européens.

• «Il suffit de voir ces dernières années l’arrivée de plusieurs européens notamment de France, la Belgique, l’Italie et la Suisse qui achètent des résidences voire même des vergers pour monter leur propre foyer et élire définitivement domicile en Tunisie», commente Radhouane Ben Salah, hôtelier et ancien président e la Fédération tunisienne de l’Hôtellerie (FTH).

• M. Ben Salah ajoute que ce phénomène «contribuera certainement à développer le tourisme résidentiel dans notre pays».

• Cet avis est partagé par Afif Kchok hôtelier et directeur du magazine spécialisé Tourisme Info qui pense qu’en étant à une heure d’avion de l’Europe «la Tunisie qui séduit les touristes dits de troisième âge par son exotisme méditerranéen, oriental et africain, est aujourd’hui vue comme une grande banlieue de l’Europe».

• «Changer d’air, se dépayser et se ressourcer sans être trop loin de chez lui, la Tunisie a tous les avantages d’attirer ces retraités et d’être la résidence secondaire des citadins européens », ajoute M. Kchok.

• Ce créneau est à exploiter par les intervenants du tourisme tunisien mais il faudra « organiser, structurer et revaloriser sur le plan administratif, commercial et promotionnel », préconise Ben Salah, spécialiste du marché britannique.

• «Ceci exige une vraie stratégie de marketing et une politique de développement pour promouvoir l’image de la Tunisie en tant que destination résidentielle», pense pour sa part Habib Ferchichi, Directeur de l’Exploitation à l’ONTT.

• «Des actions concrètes devront suivre par l’invitation des décideurs dans ce domaine, une présence plus forte des professionnels tunisiens dans les salons et les manifestations touristiques immobilières d’envergure et penser le créneau indépendamment des autres produits plus classiques et plus ancrés».

5/ Investir dans l’immobilier en Tunisie : un marché en plein essor

• Engagée dans une spirale haussière, la planète immobilière se porte comme un charme en Tunisie. Le dynamisme du marché ne cesse en effet de se confirmer ces dernières années. Le logement s’est toujours inscrit en tête des priorités ans la stratégie de développement en Tunisie. Les efforts se sont poursuivis de manière accélérée, concertée mais aussi coordonnée aux besoins de développement.

• En Tunisie, les pouvoirs publics ont mis en place une stratégie de promotion du logement et d’accès du plus grand nombre à la propriété et ce depuis plus de 40 ans. Résultats : plus de 77% des Tunisiens sont propriétaires de leur logement, et 635 000 logements neufs ont été construits en l’espace de 10 ans en Tunisie (de 1994 à 2004).

• Evolution des modes de vies oblige, les promoteurs tunisiens ont dû s’adapter aux nouvelles attentes des ménages. De nouveaux types de logements ont vu le jour pour mieux répondre à une demande de plus en plus exigeante.

• Ces dernières années, le marché immobilier tunisien a été caractérisé par une meilleure segmentation de l’offre. Des professionnels du secteur ont montré la voie en investissant dans l’immobilier de loisir et dans les résidences secondaires en Tunisie. Le logement locatif a, pour sa part, connu un véritable boom tout au long de ces dernières décennies avec la croissance de la population estudiantine et la mobilité professionnelle. Cette tendance soutenue de la demande s’est immédiatement répercutée sur l’offre qui s’est progressivement alignée. En témoigne le développement des services notoires en matière de gestion locative.