Remplaçant la loi Besson et destinée exclusivement à l'investissement immobilier locatif, la loi Robien permet à un particulier désireux d'investir dans l'immobilier, de déduire fiscalement jusqu'à 65 % du montant de l'investissement. Pour ceux qui ne souhaitent pas créer un patrimoine “pierre”, c'est un moyen intelligent d'utiliser une partie de leurs impôts pour créer un patrimoine financier. Cette déduction annuelle sur le montant de l'investissement (au titre de l'amortissement) se cumule aux charges, aux intérêts d'emprunts et à la déduction forfaitaire annuelle : l'ensemble vient en déduction des loyers, permettant de ne pas générer d'impôts au titre des revenus tirés de la location. De plus, le déficit foncier excédentaire vient en déduction du revenu imposable de l'investisseur, à concurrence de 10.700 euros par an, générant une réduction d'impôt annuelle pouvant atteindre 5.146 euros – voire beaucoup plus en cas de revenus fonciers préexistants. Ce dispositif ne peut pas s'appliquer à l'acquisition de la résidence principale de l'investisseur.

Les principales conditions à respecter pour relever de la loi Robien sont : conserver le bien en location non meublée pendant un minimum de 9 ans ; respecter un plafond de loyer de 9,23 à 18,47 euros/mois/m2 (charges non comprises). Ceci s'applique aux maisons et appartements à usage d'habitation, en France. En apparence, le dispositif concerne autant les logements neufs que les logements anciens, mais en pratique, il ne s'applique en fait qu'au neuf ou assimilé. En effet, par ancien, il faut entendre l'acquisition d'un immeuble ou logement ancien, suivie d'une réhabilitation (par assimilation à l'acquisition d'un logement neuf). Un logement dont l'investisseur est déjà propriétaire ne peut donc pas satisfaire aux conditions.

Au-delà de transformer une partie des impôts en patrimoine, l'application pratique et optimisée de la loi Robien consiste à acquérir un bien immobilier destiné à la location, financé sans apport par un crédit bancaire. Le remboursement de l'emprunt se fait par les loyers perçus, les économies d'impôts générées par l'investissement et une épargne personnelle limitée (récupérée, capitalisée, à la sortie). L'échéance des 9 ans étant atteinte, deux possibilités s'offrent à l'investisseur : laisser le bien en location afin de poursuivre la constitution d'un patrimoine entièrement transmissible, puis des revenus futurs, indexés (solution idéale dans l'idée de la retraite), ou revendre et disposer d'un capital important. Une autre approche consiste à vouloir tirer immédiatement (ou à court terme) des revenus de l'investissement réalisé : le montage se fait alors sur fonds propres (sans recours au crédit ou sur une durée courte).

Préparer son investissement loi Robien demande de nombreuses compétences, tant patrimoniales, fiscales, financières, juridiques et immobilières, et l'expérience prouve qu'il est excessivement difficile, voire impossible, pour un particulier, de déterminer avec certitude l'opération la plus efficace et adaptée, puis de la monter, avec succès, du début à la fin. Il est donc conseillé de faire appel à un spécialiste de ce type de montages. La gestion locative est généralement confiée à un gestionnaire, après signature d'un mandat qui prévoiera la mise en place du locataire et la gestion quotidienne du bien...
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